9月19日，万物云（2602.HK）在港交所发布招股公告，公告显示，拟全球发售约1.17亿股H股，发售价将不高于每股发售股份52.7港元，并预期不会低于每股发售股份47.1港元，发行规模将在8亿美元至9亿美元之间。公司将于本月内完成上市。

万物云成立于2001年，是万科集团旗下物业公司，前身为万科物业。公司成立初期主要为万科地产提供物业服务，随着公司开始市场化运作，走上快速发展的道路，逐渐成为住宅物业领域的龙头企业，并一路披荆斩棘到港交所。

(资料图片仅供参考)

房地产企业拆分物业公司上市在业内是比较常见，包括碧桂园（02007.HK）、保利发展（600048.SH）、招商蛇口(001979)（001979.SZ）等大型房企的物业公司都已完成了分拆上市。房企拆分物业上市在2020年最为热门，然而在各大房企加速入场的时候，万科物业在当时却表示并不缺钱，从而错过了最佳的上市时机。

当前房地产行业较为低迷，万科地产的经营压力增大，港股物业公司的估值已经大幅下滑，万科物业选择此时上市并非最好的时机。公司IPO的具体成色如何？此时上市是出于什么样的考虑？相较其他房企物业公司又有什么样的优势？

01

毛利率下降，净利润增速下滑

先从收入来看，2019年至2021年以及2022年Q1，万物云实现收入139.3亿元、181.5亿元、237.1亿元和68.5亿元，同比增长30.3%、30.6%和44.2%，收入维持高速增长，主要受益于公司三大板块业务均实现增长。同期公司净利润增速为46.0%、12.9%和10.9%，净利润同比增速大幅下滑，与营收增速相悖。

净利润增速下滑，主要是由于公司在实现营收增长的同时，毛利率却出现了下降。2019年至2021年，公司的整体毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%，2022年一季度进一步下降至14.5%。公司解释毛利率下降的原因主要是受业务组合、定价政策及成本结构的影响。（具体解释一下毛利率下滑的原因）

分业务来看，万物云的有三大业务板块，分别为社区空间居住消费服务，向个人客户（如业主及居民）提供住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务等；商企和城市空间综合服务则面向企业、政府及其他机构客户；公司开发使用的技术产品归类于AIoT及BPaaS解决方案服务。

向个人客户提供物业服务是公司的主业，收入占比在55%以上。随着公司不断探索业务发展新增长方向和积极实施战略转型，万物云的服务范围也逐渐扩大。商企和城市空间综合服务的比重也逐渐提升，从2019年的30.8%提升至2022年一季度的35.6%。

截至2022年3月31日，公司提供物业服务的住宅物业在管总建筑面积约为670.2百万平方米。同时，公司在中国内地及香港提供物业及设施管理服务，涵盖1,650个项目，在管总建筑面积超过135百万平方米。根据佛若斯特沙利文数据，按基础物业管理服务收入计，万物云在2021年中国物业管理服务市场中排名第一，市场份额为4.28%。

此外，为全方位提升服务能力和效率，促进服务的标准化及数字化，公司研发了 AIoT解决方案及(ii) BPaaS解决方案并产生收入，2022年该业务实现收入18.5亿元，占收入的7.8%。冠于科技之名的万物云在招股书中表示，该等解决方案是公司领先于国内同行实现远程运营现场服务的基石。

02

打造「万物云街道」新模式

万物云在招股书中强调其正在打造全新的业务模式，「万物云街道」模式，是指将公司的在管物业和设施同社区、商企和城市空间联系起来，在每个“万物云街道”内建立一个本地化服务网络，以实现协同运营，创造新的收入机会，实现规模经济。

根据招股书介绍，公司建立的万物云街道有三个级别，服务范围分别为3,000至6,000户家庭；6,000至10,000户家庭；以及10,000户以上家庭。截至2022年3月31日，公司指定“万物云街道”分别为219个、119个及121个。

在“万物云街道”的建设中，将接入公司开发的AIoT设备，应用BPaaS解决方案，为了加快新模式的发展，需要公司持续科技投入，同时公司计划收购新的物业服务商，为新模式的引入奠定坚实基础，提高街道内的服务效率。公司有信心将“万物云街道”模式在全国范围内快速肤质，力争在三五年内完成数百个万物云街道的目标。

新模式的建设需要大量的资金投入，这也是公司的主要募资意图。据招股书披露，此次IPO所募集的资金，将有约35%用于“万物云街道”模式的建设推广；约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发；约20%用于未来三到五年内收购三至五家增值服务商；剩下20%用于人才培养和补充营运资金。

在前两年，受益于行业规模红利，房地产企业分拆物业公司上市一般可以获得更高的估值，但万物云明显错过了最佳的上市时间。但区别于其他物业公司，万物云冠于了科技之名，上市募资的主要目的是建立“万物云街道”新模式，助力行业标准化，数字化，以获取更多的增长机会。根据弗若斯特沙利文的资料，万物云为业内首家采用聚焦浓度、基于街道的方法来拓展主要业务的公司。至于是真科技还是空谈，还有待时间验证。

万物云相较于其他房企旗下物业公司的表现如何？据公司公告数据显示，按销售额计2021年排名靠前且旗下物业已分拆上市的十家房企中，有七家物业公司的2021年的营收达到百亿规模，分别为碧桂园服务（06098.HK）、万物云、保利物业（06049.HK）、恒大物业（06666.HK）、绿城服务（02869.HK）、招商积余（0001914.S）和龙湖智创（未上市）。

这些物业公司背靠底蕴深厚的母公司，能够受益于地产母公司的品牌效应或者是直接从母公司获取大规模的合约服务面积，营收数据都较为出色。碧桂园旗下的碧桂园服务不管是营收还是利润均位于前列，万科的万物云2021年的营收仅次于碧桂园服务，但净利润却前者相差较远。

（数据来源：各公司公告）

总体来看，万物云的收入呈现快速增长的趋势，但盈利能力有所下降，公司致力于打造新的“万物云街道”模式，是行业首创，如果成功复制，将能够为企业打开新的增长空间。                               

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