【天天热闻】行业透视|出险房企商票继续出清,应付类债务兑付压力更大

观点 | 2023-06-18 10:21:49
时间:2023-06-18 10:21:49   /   来源: 克而瑞地产研究      /   点击数:()

导语

2023年应付类债务兑付压力依赖基本面的复苏,而当前市场复苏前景并不明朗。

◎  文 /  房玲、陈家凤


(资料图片仅供参考)

上海票交所公布的《截至2023年5月31日承兑人逾期名单》显示,截至2023年5月末发生3次以上商票逾期,且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1551个,环比增速7.2%,占全部商票逾期企业的比重环比微降1.9pct至64.4%。

从商票逾期增量看,5月末环比净增加104个商票逾期的项目公司,其中4月发生逾期但5月实现逾期余额清零的项目公司32个,5月当月新增逾期项目公司136个,环比增长15.3%。本月新增商票逾期环比有所增长,受房价、收入预期下跌以及经济预期偏弱、政策影响逐步退烧等因素的影响,5月房地产市场继续回落,房企流动性压力仍维持高位,部分出险房企预计陆续还会出现未及时兑付到期商票的情况,但整体行业商票逾期或将趋向稳定。

01

持续逾期数量仍保持双位数增长

出险房企商票继续出清

截至2023年5月末商票逾期名单中房地产项目公司数量1551个,而项目公司对应的存在商票逾期现象的房企主体数量环比增长5%至209家。

从商票逾期的房企集团的规模梯队来看,本月TOP10梯队中碧桂园旗下1家项目公司发生商票逾期规模3480.7万元,月末已清零;TOP11-200梯队商票逾期的房企数量环比净增加4家至48家,其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分别有8家、7家、14家、19家房企出现商票逾期现象。TOP11-30发生逾期房企数量环比净增加1家,其中中铁上月逾期但本月已清偿,而金茂、卓越是本月新增逾期房企,金茂已于月末清零,而卓越截至月末旗下1家项目公司商票逾期余额仍有800万元;TOP31-50、TOP101-200发生逾期房企数量环比净增加1家、2家,其中万达旗下“桂林临桂万达房地产开发有限公司”登上5月的《承兑人逾期名单》,但未披露具体的逾期规模。

此外,根据票交所的《截至2023年5月31日持续逾期名单》,2023年1月1日至5月31日发生3次以上承兑人逾期,1863个持续逾期的承兑人中有1344个属于房地产行业,占比高达72.1%,环比增长14.1%,持续逾期数量仍保持双位数增长,增速较快。

持续逾期的承兑人梯队看,5月末 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地产项目公司463、227、276、121和257个,TOP31-50、TOP200+持续逾期数量环比增长最快,均高达17.5%以上,持续逾期的基本都是出险房企,其商票信用风险持续释放,旗下持续逾期的项目公司数量有所增长。

具体来看,融创、中南、海伦堡、绿地旗下持续逾期的项目公司增长最多,环比分别增加25个、20个、13个和8个。根据2022年年报显示,2022年末融创已到期未付商票规模272.2亿、中南57.16亿、绿地46.36亿,商票信用风险还在高位。

02

2023年应付类债务兑付或将继续恶化

随着2022年出险房企商票逾期加速出清,2023年房企到期商票规模大幅将减少,根据年报数据显示,2022年末样本房企应付票据规模1120亿,同比减少38%。相信随着2023年以来出险房企的债务重组持续推进,以及商票到期规模大幅减少,当前出险房企商票承兑压力可能有所趋缓。

相较于商票承兑压力,对房企而言,2023年最大的兑付压力来源于应付类债务,进一步可分为应付贸易款、应付合作方及关联方款项以及其他应付类债务等3类。

从总量来看,2022年末样本房企总应付类债务虽然出现2018年以来的首次下滑,但总规模依然高达58281亿,占有息负债的比重99.6%,且多数为短期负债,未来一年房企的承兑压力很大。

从各分项来看,应付贸易款、应付合作方及关联方款项随着行业持续下行,2022年末相对规模也有所下滑,唯独其他应付款占有息负债继续抬升至27.5%。其他应付类债务,包括押金及保证金、购房意向金、税费、股利和利息等无息债务。从规模来说,其他应付类债务比不上贸易款与合作方款项,但该债务是刚性支出,没拖欠的余地。就以税费为例,当前房地产预征比率高,并且取得预售款后一部分被锁在银行监管账款内,余下还需预先缴纳增值税、土地增值税和企业所得税相关税项,兑付压力很大。如果无法按时缴纳税费,税收罚息要达18%。

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