大邑县法院 四川法治报全媒体记者郝飞

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花大价钱买下的商铺，使用时却发现漏水严重影响使用，多次维修均未实质解决。而此时，商铺5年“质保期”已过。那么，业主还能主张开发商进行维修吗？

近日，记者从成都市大邑县人民法院获悉，该院就审理了这样一起商品房销售合同纠纷案。

3000多平商铺的窘况

2012年11月9日，家住成都邛崃市的吕女士买下四川某地产公司开发的3779.93平米商铺，用于品牌家具销售。

《商铺质量保证书》中约定：“商铺自交付之日起，在正常情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由房地产开发企业免费承担维修责任（保修期间已提供的免费维修项目，保修期限不再按维修时间顺延），屋面防水工程、有防水要求的卫生间、防渗漏为5年。

而买下商铺不到两年，2013年夏天，吕女士商铺顶面就出现了漏水现象，虽然物业公司进行过多次维修，但到保修期满前，商铺的漏水问题都未得到根本解决。

为了维护自己的合法权益，吕女士将房地产开发企业和物业公司告上法庭，要求其继续承担商铺的维修责任并赔偿损失。

房地产开发企业：保修期满 已没有义务维修

对此，房地产开发企业认为，房屋在交接时是没有任何问题的，虽然根据合同约定，他们有质保维修义务，但5年质保期已满，因此他们已没有义务维修。

法院认定，漏水现象出现后，物业接到商铺工作人员报修信息后多次对漏水问题进行维修，但仍存在漏水现象。后经鉴定，楼板漏水的原因为雨水通过防水保护层分隔缝或裂缝，进入防水层，因防水层受损失效，雨水透过结构楼板裂缝或其他缺陷处渗流进入室内。

法院认为，房地产开发企业作为房屋出卖方，有义务向吕女士交付质量合格的商品房。交付的房屋出现问题，房地产开发企业负有维修义务。虽然质保期早已届满，但房地产开发企业应当在保修范围和期限内承担保修责任，该保修责任的完成应以商品房瑕疵修复达到满足房屋正常使用的标准为前提。房地产开发企业并未完整履行其保修义务，依照“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其应继续履行其保修义务。

法官说法：房地产商未完整履行合同义务，不应受质保期限制

法官表示：本案是一起突破房地产开发企业关于商品房质量保修期限限制的典型案件。在房地产开发企业未完整履行合同约定的质保义务时，房屋所有权人主张其继续履行不应受质保期限制。

约定房屋质保期的目的，在于可以免除购房者举证房屋质量问题系房地产开发企业所致，但不能必然免除房地产开发企业在合理期限内保证房屋质量的合同义务；房地产开发企业在保修范围和期限内应当承担的完整的保修责任，应以商品房瑕疵修复足以满足房屋正常使用的标准为前提。

法官表示，现实生活中类似的案例比比皆是，房地产开发企业涉及无数“小家”的切身利益，企业在运营过程中，更应注重社会责任感，严格且完整的承担自身责任，履行合同义务。