集体土地入市改革又有了新动向——上周，国土部和住建部下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。

该方案核心内容是，“试点城市村镇集体经济组织，可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式，建设运营集体租赁住房”。

目前，业内对该方案有几大关注焦点：一是低成本、体量大的集体土地渐进进入市场，能否对冲并实现高房价“软着陆”;二是以低成本用地吸引市场机构参与，建设规模化、配套完善的租赁住房，会不会契合新市民住房需求;三是绕过“征地”这个过去集体土地市场化的必经环节，真正实现同地同权、同等入市，能否成为建设城乡统一的建设用地市场、同享城市化红利的有效路径。

集体土地入市，建设城乡统一的建设用地市场，这是党的十八届三中全会《决定》提出的改革目标。其中特别强调，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。

此后，本着同地同权的原则，集体土地入市的一系列改革展开，如全国多个试点地区开展存量集体建设用地使用权挂牌出让、“两权”抵押(即承包地经营权、农民住房财产权抵押)、改革征地模式(缩小征地范围、提高补偿标准)等。但是，囿于土地的兜底功能、担心“房地产化”、担心资本侵害弱势农民利益等顾虑，改革始终是在现有征地模式下作技术性的修修补补。

近十几年来，工业化、城市化快速推进，城市边界往往出现“摊大饼”式的扩张。通过征地补偿、宅基地腾退，大城市外围或城郊结合部通常有大量集体建设用地。比如，北上广现有建设用地，国有和集体产权大约各占50%。2016年以来，大城市房价又上台阶，即便是外围，商品房价格也出现较大涨幅。

在严格的土地用途管制下，加上房地产又是集体土地入市最大“禁区”，城郊结合部控制“房地产化”出台了一系列举措(如绿化隔离)，导致相邻的国有和集体土地出现了巨大的“级差地租”。土地巨大红利的刺激，加上外来人口涌入，让城郊结合部“小产权房”遍地开花。

由此也产生许多很严重的问题，如城市病突出、消防安全隐患严重等。在知名的蚁族聚集地——海淀区唐家岭，试点公租房建设之前，由于其占据核心位置，造成区域交通常常瘫痪，而野蛮生长的“瓦片经济”也导致巨大安全隐患。

另一方面，点状分布的集体用地和城中村，阻断了土地成片利用和统一规划，也阻断了公共服务网状链接，造成城市供地短缺和功能阻断。更为严重的是，一边是大城市供地完成率连年下降，一线城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期长，倒逼房价螺旋上涨，住房供应嗷嗷待哺;一边却是城市周边乃至城区又有大量闲置低效、违法使用、乱象丛生的供地、交易存在，农民无法享受土地溢价红利。

早在2010年，为缓解公租房建设在用地、资金上的压力，国土部就批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点。此后，北京推进力度很大，平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体用地试点共建租赁房1.28万套，北京还将试点扩展到了市场化租赁房。特别是唐家岭，不仅供应了近2000套租赁住房，改善了城市面貌，还突破了集体土地须经征收才能入市的土地“二元体制”，农民分享到了土地同地同权、直接入市的红利。

但是，过去宅基地腾退和集体发展用地划转时，很多“转用途”手续不完整，另外公租房租金要比市场租金低20%左右，投资回收期太长(10年以上)，短期投入大、看不到盈利，村集体和村民观望情绪浓重。加上银行对“两权”抵押非常谨慎，合作开发商参与的积极性也不高，导致公租房建设的试点进展不理想。从2010年启动至今，唐家岭试点的土井村公租房项目仍未入市，平房乡项目也未入住，目前两个项目还在等待验收。由此，入市改革陷入困局。
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