要闻速递:去年全国地方卖地收入减少2万亿,一场新的风暴即将来临

观点 | 2023-03-12 15:14:24
时间:2023-03-12 15:14:24   /   来源: 罗sir职话      /   点击数:()

在过去的二十年时间里,随着房地产市场的蓬勃发展,房价一涨再涨的背后,地方土地出让金收入也随之增长,在2021年里达到8.7万亿的峰值,土地出让金也就是卖地收入,在过去相当长的一段时间里,都是地方相对重要的收入来源。

现在,随着人口结构的变化,受到市场供需和经济增长放缓的影响,叠加疫情冲击、减税降费等影响,地方一般公共预算收入增长乏力,地方对土地出让收入依赖度也随之增加。

数据显示,去年全国地方卖地收入减少2万亿元,财长刘昆回应说:“影响并没有那么大。”


(相关资料图)

根据第一财经的报道,刘昆3月1日在国新办发布会上说,土地出让收入列地方的政府性基金预算,是地方基金预算的主体。从全国地方基金预算的情况看,有部分收入调入一般公共预算使用,约占地方基金预算的15%左右,去年虽然出现了下降的情况,但对地方一般公共预算支出的影响是可控的。

地方卖地收入减少2万亿,影响到底大不大?

单以2万亿来看,中国烟草一年对税收的贡献大概在一万多亿,2万亿的收入减少,几乎相当于20个阿里巴巴对税收的贡献,而我国去年的GDP总量也不过121万亿,从这个角度来看,2万亿对地方的影响应该是较大的。

究其原因,就不得不提94税制改革,这间接导致了地方对土地出让金(卖地)的依赖,因而我们也能够看到,当房地产市场过于旺盛的时候,我们会提出房住不炒,但当经济降温的时候,我们又会开始鼓励房地产市场。

某种意义上,房地产的好坏不仅仅反映了宏观经济的走向,更重要的是,房地产还影响地方对于公共支出的预算,从这个角度看,房地产的重要意义不言而喻。

当地方卖地收入受到影响的时候,就不得不依靠“转移支付”。

根据数据显示,去年中央对地方转移支付规模达9.71万亿元,增加了1.42万亿元,增长17.1%。

财长刘昆也说,目前地方40%左右的财力来自中央对地方的转移支付,在过去的三年时间里,中央对地方转移支付年均增长9.3%,这一增速比地方本级一般公共预算收入的增长幅度还高了6.8个百分点。

卖地收入,通常占地方财政收入比重一般都比较大,卖地收入常年占地方总收入的50%以上,这也间接说明,地方对于土地出让金的严重依赖。

当地方收入不足的时候,唯一能够依靠的,就只有转移支付。

早在2017年,菏泽市财政收支缺口就高达323亿元,接近菏泽两年的财政收入。

菏泽同样也不是一个个例,在更多的中小城市,地方收入收支难衡,在这样的大背景下,就急需一个能够快速产生现金流的项目,而房地产无疑是最佳的选择。

过去房企想要拿一块地,从拿地开始,最高多少价、最低多少价,都是有“指导价”的,然后开发商拿到地,多久之内要开发上市、上市之后卖什么价格,背后都有一条精准的指导线。

去年受到新冠疫情和经济增长放缓的影响,房地产市场开始趋冷,根据第三方机构克而瑞统计的数据显示,2022年,全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米,成交金额4.73万亿,较2021年同期分别下降了37%、31%。

纵观历史我们可以发现,自2016年开启房地产去库存后,地方对卖地的依赖程度越来越大,2017年开始,卖地占地方收入的比例连续5年超过三成,且连续四年的增长金额都在1万亿左右,这几乎是当时GDP的1%。

一直到2020年,这个数字占比依然在43.59%,但仍然在四成以上,一直到2022年,这个数字在降到了四成以下。

土地出让金的大幅减少,对地方公共预算支出来说,就显得极为紧要。

得益于过去十多年来的房地产升值,地方土地出让金的增长,的确为地方的发展注入了很好的资金,但随着房地产的式微,对于土地的依赖,也同样会反过来制约地方。

这其中最大的负面效益,那就是土地出让金的本质问题,是和房地产密切相关的。一旦房价出现了暴跌,大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸。

土地出让金不仅给地方带来了财富,同样也给企业和个人的财富带来了很大的增值,而对那些没有及时“上车”的企业和个人来说,当房价上涨越快的时候,相应的,贫富差距就会越大。

更重要的是,对地方来说,当地方习惯了依赖土地收入的时候,也就是和房地产捆绑的最紧密的时候,房地产上涨,地方好过;当房地产不景气的时候,地方收入的减少,同样也会带来阵痛。

回顾94年的分税制,这导致了地方收入占比低、支出占比高,这带来的资金缺口迫使地方不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。

同样的,不管是土地出让、还是城投平台,在久而久之的时间推动下,又带来了新的问题,那就是负债、不可持续,以及金融风险。

随着人口结构的变化,土地出让金未来势必会越来越少,这反过来又考验地方的增收能力,如何开源节流,不仅仅是考验着个人,同样也考验着地方。

这也不怪乎有人戏言,可能比个人更先破产的是某些地方。

如何解决这个问题呢?

通过对税务方面的分制再分配,或许可以解决这个局面,例如把个人所得税、增值税等税点分配到地方处理,这可以在一定程度上缓解地方收入的压力。

另外,中泰证券首席经济学家李迅雷也表示,国企资产是当前最大的一块资产了,如果通过降本增效,若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点,那么就有3万亿的收益增加,基本上可以弥补土地出让金消减带来的收入缺口。

但提高一个百分点说起来简单,对于几十年历史的许多国企来说,短期内可能很难实现这一点。

过去地方通过卖地的收入去推动基建,在修路降低交易成本的同时,还能够增加地方就业,人们的交通更便利了,同时还给许多人带去了就业,这本来是一个非常好的现象。

但现在的问题是,随着基建的不断饱和,基建投资所带来的回报问题,以及土地出让金减少,反过来也导致地方对公共预算支出也不得不相应减少。

更何况,这其中还有着庞大的公务员群体、市政单位人员等等,这些庞大的人力开支,同样也是不小的压力。

对普通人来说,地方卖地收入减少2万亿,看起来和我们没什么关系,但细思下来,我们也会发现,这一变化可能会反过来促使地方做出结构性改变,从依赖土地出让金转为摆脱土地出让金。

而一旦摆脱了土地出让金,或许就正如统计局原局长邱晓华所说的那样,“土地价格的高企是造成房价高的重要因素,因此,适当降低城市土地出售价格,来促进开发商成本的下降,从而带来房价的下降。”

他还说,目前在销售领域里的税费负担还还是很重,应当适当降低,同时,也应当降低金融机构的按揭抵押利率,目前的按揭抵押利率4%还是偏高的,应该降到1到0.5个百分点。

这些想法都很好,都非常具有普惠性,但唯一的问题在于:钱从哪里来?

end.

作者:罗sir,新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑,乐观的悲观主义者。关注我,把知识磨碎了给你看。

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