在过去的二十年时间里，随着房地产市场的蓬勃发展，房价一涨再涨的背后，地方土地出让金收入也随之增长，在2021年里达到8.7万亿的峰值，土地出让金也就是卖地收入，在过去相当长的一段时间里，都是地方相对重要的收入来源。

现在，随着人口结构的变化，受到市场供需和经济增长放缓的影响，叠加疫情冲击、减税降费等影响，地方一般公共预算收入增长乏力，地方对土地出让收入依赖度也随之增加。

数据显示，去年全国地方卖地收入减少2万亿元，财长刘昆回应说：“影响并没有那么大。”

(相关资料图)

根据第一财经的报道，刘昆3月1日在国新办发布会上说，土地出让收入列地方的政府性基金预算，是地方基金预算的主体。从全国地方基金预算的情况看，有部分收入调入一般公共预算使用，约占地方基金预算的15%左右，去年虽然出现了下降的情况，但对地方一般公共预算支出的影响是可控的。

地方卖地收入减少2万亿，影响到底大不大？

单以2万亿来看，中国烟草一年对税收的贡献大概在一万多亿，2万亿的收入减少，几乎相当于20个阿里巴巴对税收的贡献，而我国去年的GDP总量也不过121万亿，从这个角度来看，2万亿对地方的影响应该是较大的。

究其原因，就不得不提94税制改革，这间接导致了地方对土地出让金（卖地）的依赖，因而我们也能够看到，当房地产市场过于旺盛的时候，我们会提出房住不炒，但当经济降温的时候，我们又会开始鼓励房地产市场。

某种意义上，房地产的好坏不仅仅反映了宏观经济的走向，更重要的是，房地产还影响地方对于公共支出的预算，从这个角度看，房地产的重要意义不言而喻。

当地方卖地收入受到影响的时候，就不得不依靠“转移支付”。

根据数据显示，去年中央对地方转移支付规模达9.71万亿元，增加了1.42万亿元，增长17.1%。

财长刘昆也说，目前地方40%左右的财力来自中央对地方的转移支付，在过去的三年时间里，中央对地方转移支付年均增长9.3%，这一增速比地方本级一般公共预算收入的增长幅度还高了6.8个百分点。

卖地收入，通常占地方财政收入比重一般都比较大，卖地收入常年占地方总收入的50%以上，这也间接说明，地方对于土地出让金的严重依赖。

当地方收入不足的时候，唯一能够依靠的，就只有转移支付。

早在2017年，菏泽市财政收支缺口就高达323亿元，接近菏泽两年的财政收入。

菏泽同样也不是一个个例，在更多的中小城市，地方收入收支难衡，在这样的大背景下，就急需一个能够快速产生现金流的项目，而房地产无疑是最佳的选择。

过去房企想要拿一块地，从拿地开始，最高多少价、最低多少价，都是有“指导价”的，然后开发商拿到地，多久之内要开发上市、上市之后卖什么价格，背后都有一条精准的指导线。

去年受到新冠疫情和经济增长放缓的影响，房地产市场开始趋冷，根据第三方机构克而瑞统计的数据显示，2022年，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%。

纵观历史我们可以发现，自2016年开启房地产去库存后，地方对卖地的依赖程度越来越大，2017年开始，卖地占地方收入的比例连续5年超过三成，且连续四年的增长金额都在1万亿左右，这几乎是当时GDP的1%。

一直到2020年，这个数字占比依然在43.59%，但仍然在四成以上，一直到2022年，这个数字在降到了四成以下。

土地出让金的大幅减少，对地方公共预算支出来说，就显得极为紧要。

得益于过去十多年来的房地产升值，地方土地出让金的增长，的确为地方的发展注入了很好的资金，但随着房地产的式微，对于土地的依赖，也同样会反过来制约地方。

这其中最大的负面效益，那就是土地出让金的本质问题，是和房地产密切相关的。一旦房价出现了暴跌，大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸。

土地出让金不仅给地方带来了财富，同样也给企业和个人的财富带来了很大的增值，而对那些没有及时“上车”的企业和个人来说，当房价上涨越快的时候，相应的，贫富差距就会越大。

更重要的是，对地方来说，当地方习惯了依赖土地收入的时候，也就是和房地产捆绑的最紧密的时候，房地产上涨，地方好过；当房地产不景气的时候，地方收入的减少，同样也会带来阵痛。

回顾94年的分税制，这导致了地方收入占比低、支出占比高，这带来的资金缺口迫使地方不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。

同样的，不管是土地出让、还是城投平台，在久而久之的时间推动下，又带来了新的问题，那就是负债、不可持续，以及金融风险。

随着人口结构的变化，土地出让金未来势必会越来越少，这反过来又考验地方的增收能力，如何开源节流，不仅仅是考验着个人，同样也考验着地方。

这也不怪乎有人戏言，可能比个人更先破产的是某些地方。

如何解决这个问题呢？

通过对税务方面的分制再分配，或许可以解决这个局面，例如把个人所得税、增值税等税点分配到地方处理，这可以在一定程度上缓解地方收入的压力。

另外，中泰证券首席经济学家李迅雷也表示，国企资产是当前最大的一块资产了，如果通过降本增效，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，那么就有3万亿的收益增加，基本上可以弥补土地出让金消减带来的收入缺口。

但提高一个百分点说起来简单，对于几十年历史的许多国企来说，短期内可能很难实现这一点。

过去地方通过卖地的收入去推动基建，在修路降低交易成本的同时，还能够增加地方就业，人们的交通更便利了，同时还给许多人带去了就业，这本来是一个非常好的现象。

但现在的问题是，随着基建的不断饱和，基建投资所带来的回报问题，以及土地出让金减少，反过来也导致地方对公共预算支出也不得不相应减少。

更何况，这其中还有着庞大的公务员群体、市政单位人员等等，这些庞大的人力开支，同样也是不小的压力。

对普通人来说，地方卖地收入减少2万亿，看起来和我们没什么关系，但细思下来，我们也会发现，这一变化可能会反过来促使地方做出结构性改变，从依赖土地出让金转为摆脱土地出让金。

而一旦摆脱了土地出让金，或许就正如统计局原局长邱晓华所说的那样，“土地价格的高企是造成房价高的重要因素，因此，适当降低城市土地出售价格，来促进开发商成本的下降，从而带来房价的下降。”

他还说，目前在销售领域里的税费负担还还是很重，应当适当降低，同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率4%还是偏高的，应该降到1到0.5个百分点。

这些想法都很好，都非常具有普惠性，但唯一的问题在于：钱从哪里来？

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。