无论是世界还是中国,城市化的进程都有一个显著特征,即大城市和城市群的不断增加这一经验事实。随着城市化进程加速,城市界限不断扩大,城市人口数量和密度也不断增加。这对商业地产行业提出了新的要求和挑战。

作为极具影响力的建筑门户网站,搜建筑网前瞻行业发展趋势,携前沿思考邀请亚萨合莱中国商业解决方案事业部董事总经理杨敏,针对商业地产的高质量发展问题,进行了一场深度的探讨。

搜建筑:从单点城市到一群城市,再到真正意义的‘城市群’,中国的城市化进程已然步入城市‘群’雄逐鹿的时代,城市群的融合与扩张对商业建筑市场将产生怎样的影响?

杨敏: 近年来,我们都有关注到政府在不同会议中反复提及和讨论城市群,并频繁发布与城市群相关的政策,比如“十三五”规划确定了建设京津冀、长三角、粤港澳为世界级城市群的目标;“十四五”规划进一步提出要发展壮大城市群和都市圈,推动城市群一体化发展,全面形成“两横三纵”城镇化战略格局,共布局了19个国家级城市群,其中重点优化提升京津冀、长三角、粤港澳、成渝和长江中游这5个城市群。在我看来“城市群”概念已经成为国家城镇化的一个重要实现形式,众多城市群已被纳入国家下一步着重打造的重点区域。

而城市群的融合扩张将为商业建筑市场注入新的动能并带来巨大的机遇。随着城市群的发展,主要核心城市的商业、交通、创新以及关键性人才优势集中度高,将加速核心区域的产业聚集,这也意味着,在这种趋势下,将催生出更多的办公楼、综合体、产业园以及酒店等商业建筑的扩张需求。

搜建筑:2023年第二季度办公楼市场中,总部性需求托底,各行业虽然复苏步调不一,但总体而言,商业办公楼市场依旧存在较强的需求韧性。企业总部办公大楼作为商业办公楼需求的重要支撑部分,将呈现出怎样的趋势?

杨敏:近年来,我们可以看到许多企业都在扎堆买地,构建属于自己的总部大楼,得益于总部经济的不断发展壮大,上海、深圳、北京仿佛像一座巨大的磁场,吸引了四面八方的人才,也吸引了名企聚集,总部经济发展迅猛。

各种各样新型的总部大楼如雨后春笋一样拔地而起,这些年来,我们也合作了不少总部大楼的案例,包括三星、京东、华润、腾讯等行业头部企业,并对此做了一些趋势的研究。就从我个人来看,企业总部办公大楼主要呈现出了安全安保、智能化、绿色环保这三大趋势:

随着城市中心的资源富集,越来越多的建筑向空中发展,超高层总部大楼、写字楼生机盎然,当然,楼层越高,建筑对安全设施也提出了更高的要求。在京东总部大厦中,亚萨合莱商用解决方案事业部秉承为用户创建更安全开放通行环境的宗旨,为其提供了近2,000樘钢质防火门,以确保楼宇后勤区域的出入口防护万无一失。在安全的基础上,我们的防火门还可通过配备自动开门机、电控五金,以及读卡器、面部识别等授权设备,增加门控管理功能。使普通防火门在发挥防火防烟性能的同时,对重点区域出入人员进行身份识别,为安防提供双重保障。

数字化趋势下,许多企业都在寻求一些智能化手段来实现安全、有效的管理。例如,楼宇安防系统在保护企业信息网络安全的同时,还配备了入侵警报;利用传感器和控制器,企业总部大楼可对消防设施进行检测检查,在灾情发生时,自动报警、引导疏散,能切实保障企业人员安全。在员工访问上,访客管理系统可以实现访客在线认证与云端人脸授权,快速地完成预约来访,智能高效。

现如今,绿色低碳已成为全球共识和发展趋势,许多企业也更注重对绿色、低碳的节能技术及环保产品的使用,为员工创建更美好的环境。亚萨合莱商用解决方案事业部的绿色产品涵盖防火门、插芯锁、闭门器、合页、开门机等,使用环保原材料及工艺,低耗节能,同时兼顾使用体验。我们相信,通过稳定的产品质量为用户构建可持续建筑环境已是大势所趋。

搜建筑:城市现代化建设推进,传统的商业体也迎来了新的转型,人们对商业中心的环境需求也随之改变。请您分享对商业综合体的发展前景以及趋势的预测:

杨敏:从以前市中心的百货商场到近郊的购物中心,再到现在越来越多新型商业体的崛起,我们都切身体验到商业综合体不再是单一的购物场所,而是成为了“第三空间”。什么是第三空间呢?就是我们所向往的一个集消费场所、娱乐场所和社交场所为一体的公共场所,各大商业综合体也是为了打造“第三空间”拼尽全力,我认为离不开以下两个方面:

商业综合体的“融合式”生长:以往综合体的设计,酒店是酒店,办公是办公,商场是商场,各单元之间有明确界限区分,现在,随着消费人员的改变,综合体不再是单一的消费空间,而更多体现在公共空间、社交场所,以及以人为本的感受上的融合。例如,深圳宝安大空港片区的新地标中旅投资大厦,就遵循了“有限空间业态最大化”的设计理念,建筑垂直布局了办公、屋顶绿地、空中会议、商业、地下室等多功能业态,呈现出自下而上的“融合式”生长。

文旅综合体的前景可期:在当今文旅融合、技术融合的大环境下,沉浸式的体验式综合体空间,已经成为吸“睛”的城市新消费场景。上海前滩太古里的街区规划中,1/3 的面积都用于绿化,自然主题的开放街区,将商务写字楼、公园、体院场、购物中心串联在一起,强调生态与街道融合的宜居城市空间。亚萨合莱商用解决方案事业部有幸参与了该项目的建设,从前期方案到现场安装,近3,000樘门的全系列美标五金,包括插芯锁、逃生装置、闭门器及小五金,为承接庞大客流量的商业综合体提供安全保障,并确保了高频使用环境下的产品耐用度,减少后期维护成本。

搜建筑:随着国民收入分配结构改善,消费主力人群改变,酒店消费偏好也随之变化。在您看来,酒店业将朝着什么样的方向发展?

杨敏:酒店作为我们关注的核心垂直市场之一,这些年我们也投入不少时间去深挖。我们认为酒店业将会通过数字化转型,并融合新颖的、个性化的设计来提高客户体验和业务效率。

与户外体验融合的酒店式建筑设计备受青睐。在情绪价值主导幸福体验感的当下,酒店经营者们将酒店室内与室外相融合,看起来建筑就好像生长在自然中,这也为用户增加了户外的美好体验。

酒店的数字化转型已成必然。大多数酒店经营者们通过利用物联网+互联网技术来降低成本和增加酒店收入的同时,还提升了用户的服务体验。不少酒店已构建出智能化场景模式,为客户提供入住、睡眠、阅读和唤醒等模式体验。

搜建筑:双碳政策主导下,发展绿色建筑成为转变建筑业增长方式的迫切需求,也成为了实现环境友好型、建设节约型社会的必然选择。作为商业建筑行业的上游企业,亚萨合莱可预见的未来是怎样的?

杨敏:商业建筑是助力城市经济增长的引擎,也是温室气体排放的重要来源。双碳政策将驱动商业建筑行业迎来高质量的转型,我们可以从以下四个层面来看:

CBD“碳”商环境优化:根据仲量联行的《中国中央商务区低碳评估体系》报告,企业用户作为CBD的重点服务对象和重要组成单元,面临着日益严峻的环境挑战和法规压力,绿色低碳需求将驱使CBD的这些“碳”商进行环境优化。一如上海、广州、杭州等城市的核心区域,商办企业已制定了相关的脱碳计划。

有绿色认证的办公楼将获得租金的溢价:一方面,政府端推动建筑企业进行碳排放管控,例如超排需要购买碳汇;另一方面,租户公司的减碳目标也会倒逼物业方加大对ESG的投入力度。根据仲量联行相关数据显示,中国内地一线城市甲级办公楼市场的租金绿色溢价区间在2%-10%,其中高级别绿色认证(如LEED金级、白金级)的资产溢价表现则更为突出。亚萨合莱商用解决方案事业部专注于以EPD(绿色产品认证)产品服务各类高端商用建筑,为建筑师和设计师提供经第三方验证、科学且国际认可的产品生命周期评估,并帮助客户符合相关环境规范,如产品碳足迹数据、自然资源枯竭及能耗等,助力LEED认证加分。

酒店综合体将加速绿色可持续的转型:酒店、商业综合体作为水电资源消耗“大户”以及高频次消费场景,将成为节能减排、低碳环保的重要阵地。对于我们而言,必须通过提升科学管理、提高科技技术水平来帮助酒店及综合体等领域客户实现这一目标。

商业建筑上游企业将迎来高质量转型:一如亚萨合莱,品牌面对低碳的目标要求,将迅速从以往的产品供应商向生态系统供应商进行转型升级。在不断变化的竞争环境中,亚萨合莱商用解决方案事业部将一贯秉承创造更多产品之外的附加价值的宗旨,将以强大的解决方案和统一的服务标准,为客户和最终用户带来令人安心的端到端旅程和一个便捷、可持续的未来。

搜建筑:深耕行业多年,想必亚萨合莱商用解决方案事业部已积累了许多资深的经验,能就商业建筑领域的合作案例跟大家分享一下吗?

杨敏:多年来,我们不断地完善服务和产品体系,并为广大企业客户提供切实可行的技术及产品服务支持:

我们除了有专业的服务团队,更有独创的软件平台ASSA ABLOY Openings Studio®,向地标建筑的设计师、工程师、建筑公司、业主提供有用的BIM模型建筑信息,让他们能够在配置门控建筑五金产品时更加得心应手。同时,我们通过提高标准化,降低建筑和设施管理成本,助力下游企业实现更稳健的高质量发展。截至目前,亚萨合莱的整体开门解决方案已经获得各种认证,如ISO9001质量体系认证,CE认证,3C认证,UL绿色卫士金牌产品认证,生产过程UL国际环境认证等。

我们的产品能够满足办公楼、商业综合体、酒店等商业建筑的实际需求。到目前为止,我们已为以中国尊为首的北京CBD建筑集群、中央电视台大楼、中石油总部大楼、人民日报社大楼、北京王府中环、北京首都机场希尔顿酒店、北京环球影城诺金酒店、天津中芯国际大厦、天津四季酒店、上海中心大厦、上海前滩香格里拉酒店、广州周大福金融中心、深圳平安国际金融中心、深圳城建大厦、深圳嘉里中心、三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店、厦门安达仕酒店、成都来福士广场、重庆悦榕庄、昆明恒隆广场等知名高端建筑提供了防火门、防火卷帘及门控五金等产品。我们的整体开门解决方案深耕商用建筑市场,赢得了各类项目客户的认可和青睐。

城市集群加速,随着城市建设由增量扩张逐步进入存量优化的新阶段,商业建筑必将纵观全局的视野与思维,通过不断优化空间形式和体验以实现存量最大价值。在这个过程中,广大上游企业需前瞻时代需求,以多元的创新产品及服务助力其转型成功。在未来,致力于成为行业引领者的亚萨合莱,也将继续不断尝试新结构、新材料、新工艺,整合集团优势资源,为用户提供完善的开门解决方案,创建更愉悦的出入环境。（搜建筑）

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