继绿城外滩兰庭创下97分的入围积分之后，上海新年再出高分盘。

近日，格力地产（600185）开发的海德壹号结束认购，入围线高达100.85分，距离满分只差2年社保。这一分数意味着，购房者需要有60分的满分基础分以及至少215个月的社保才能入围，如果基础分是50分则不能入围。

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这是上海推出积分制以来，位居入围难度第七名的楼盘。在此之前，瑞安房地产开发的上海蟠龙天地的入围线为60分基础分及223个月的社保，创下上海新房入围难度新高。

“上海高端购买力相对固定，且实力充裕”，克而瑞研报曾指出，一方面上海豪宅的客户来源多元，另一方面，客户不差钱，首付比例基本都在7成以上。过往多年，上海高端项目高热不退，对全市行情形成重要支撑。

值得注意的是，今年随着上海豪宅放量供应，供不应求的局面或将扭转，高端项目的行情或将迎来分化。

格力拿地八年才入市

海德壹号地处上海“烫金板块”浦东前滩。如今，前滩的新盘供应接近尾声，格力地产·海德壹号之后，仅有陆家嘴集团手中的“21号地块”尚存642套新房供应。

因而，海德壹号具备一定的地段稀缺性，叠加其对口学区为华师大二附中前滩学校，项目火爆在市场预料之中。

格力地产为珠海国企，八年前首入上海。

2014年12月24日，格力地产经过124轮竞价，以16.14亿元竞得前滩32-01地块，即海德壹号所在地块。该地块溢价率127%，楼面价65832元/平方米，刷新了上海浦东单价纪录，虽然这一纪录仅保留了4小时便被毗邻的36-01地块打破。

同日下午，格力地产又以14.5亿元夺得了相邻的38-01地块，楼面价5.39万元/平方米，溢价率达92.5%。

一日内挥金超30亿，格力地产名震上海。然而，高调拿地后，格力地产在上海的项目却迟迟没有入市。

38-01地块住宅浦江海德拖了六年才首次开盘，32-01地块住宅海德壹号则等了八年。此外，2016年，格力地产在上海松江以19.65亿元拿下的泗泾镇10-05号住宅地块，也拖了六年才入市。

“在当时来看，格力地产的拿地成本是相对较高的。后来，上海楼市的调控较为严厉，新房的价格管控比较严格，格力地产只能通过延长持有的时间，来实现盈利。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

卢文曦指出，开发及销售周期较长，会增加项目的财务成本，“即便是开发贷，利率都可能会有五到六个点，甚至更高。如果是一些非标贷款的话，利率更高，可能超过十个点。”其次，近年建材价格上涨明显，因而开发成本也会有明显的上涨。

一名房企财务人士指出，如果项目建设迟缓，则有可能被认定为“闲置土地”，进而需要缴纳不菲的土地闲置费。“资金沉淀在这三个项目里面，格力地产也损失了在上海发展的机会成本。”该名人士评价称。

经过2017年的楼市调整之后，前滩的新房均价开始一路上扬，可供参考的是，2018年开盘的中粮前滩海景壹号均价超8万元/平方米，到了2020年，三湘印象（000863）名邸的均价已超12万元/平方米。

“目前，前滩的房价已经到了一定的高度，未来上涨空间有限。出于节省成本的考虑，不如及早入市。尤其是，对于中小房地产公司来说，当下可能比较困难。海德壹号货值不小，可为公司回笼不少现金流。”卢文曦分析称。

截至2022年三季报末，格力地产的现金及现金等价物仅余11.2亿元，而其一年内到期的非流动负债高达72.1亿元，短期借款为6.5亿元，也就是说，短期内存在资金缺口。

房企鏖战上海豪宅市场

2022年，全国新房市场冷热分化，上海相对坚挺。具体到上海市场，核心区域的高端住宅高热不退，部分远郊盘则门庭冷清。

根据仲量联行数据，2022年上海新房共计成交1027万平方米，同比下降4.0%。而据CRIC数据监测，2022年上海商品住宅成交金额超6500亿元，同比上涨11.76%，创下近五年新高。

尤其是高端新房市场，涨幅跑赢大势。根据上海网上房地产数据统计，2022年上海新房成交9.5万套，同比微涨0.5%。而去年上海1000万以上住宅共成交1.5万套，同比增长44%；单价10万元/平方米以上的住宅共成交约1万套，同比增长63%。

2023年，全国新房走势尚不明朗，多家房企收敛聚焦，押注更具确定性的市场，位于上海的高端项目成为部分房企业绩的重要发力点。

仅就黄浦区而言，融创外滩壹号院有望加推建面约180-375㎡的大平层和合院别墅产品。绿城·外滩兰庭还有二期待入市。此外，还有翠湖天地六期、中海建国东路项目等“压箱底”的好货，均有望在今年入市。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，目前上海在售的10万+项目包括杨浦的金隅外滩东岸、普陀的品尊国际和新俞里、浦东北蔡的大华锦宸府、徐汇的宝能公馆1288、虹口的海泰北外滩等。

其预计，第一批入市的10万+项目可能有浦东陆家嘴的滨江凯旋门、徐汇滨江的香港置地启元和云锦东方等，此外还有杨浦和普陀的几个项目。

她表示：“2023年新房供应量依然会比较大。目前上海购房者是比较理性的，除了个别关注度特别高的项目入围积分比较高，整体来看积分还是有下行趋势的，特别是有硬伤的项目，即使地理位置比较好，积分也不一定高，甚至不一定触发积分。”

同策研究院研究总监宋红卫则预计，上海今年将会呈现结构性供需失衡的态势。

“中心区域高端豪宅会放量供应，10万+以上项目供应量比2022年有大幅上涨，因此中心区域10万+项目整体热度会下降，主要原因是放量供应后购买力分流，入围分数会整体下降，个别项目仍然会呈现高入围分数。”

“预计热点项目仍然集中在徐家汇（002561），黄埔，虹口等区域。”宋红卫称。