本文来源：时代周报 作者：梁争誉

广州之后，深圳成为第二个跟进执行 " 认房不认贷 " 的一线城市。

(资料图片仅供参考)

8 月 30 日晚间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》称，为更好满足深圳市居民刚性和改善性住房需求，经深圳市政府同意，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

该政策自 2023 年 8 月 31 日起施行。

深圳执行 " 认房不认贷 " 政策，是落实主管部门提出优化调整房地产政策的具体表现。

8 月 25 日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，要求对个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化，并将此项政策作为政策工具，纳入 " 一城一策 " 工具箱。深圳是广州之后，第二个跟进执行的一线城市。

对于政策的落地效果，多名业内人士认为，" 认房不认贷 " 政策切中刚需及改善痛点，可以满足更多合理的居住需求，预计短期内成交量将有所上涨，但长期仍要看供求关系的变化。

首付压力大减

" 认房不认贷 " 政策带来的最直接变化，是改善型买家的首付压力大减。

根据深圳目前执行的住房信贷政策，首套房首付三成，二套房首付最高去到八成。以置换客群购买总价 500 万元的房子为例，" 认房不认贷 " 前，首付五成，首付金额 250 万元，月供在 1.27 万元左右；" 认房不认贷 " 后，首付三成，首付金额 150 万元，月供在 1.77 万元左右。

可以直观看到，" 认房不认贷 " 前后，置换群体的首付比例减少两成，首付金额减少 100 万元，但月供增加约 5000 元。

" 认房不认贷 " 政策将利好改善型买家以及新市民。

乐有家研究中心表示，深圳作为移民大城，近年来涌入数百万新市民。他们中不少人可能在家乡置业过，已经失去了首次房贷的名额，到深圳后受限贷政策影响，买第一套房就至少需要五成首付，置业安家的门槛更高。根据该机构的一项调查，21% 的深圳市民希望获得的政策支持是，降低首付比例。

新市民贺俪（化名）告诉时代周报记者，新政出台后，她看到了在深圳 " 上车 " 的机会。

贺俪四年前已在老家贷款购置一套住房，考虑到换房成本高企，有生育计划的她原本打算一步到位，在深圳购买一套三房住房。但由于仍有一笔异地的房贷尚未还清，在深圳购买总价 750 万元以上的非普通住宅首付比例高达六成，她不得不搁置购房计划。" 认房不认贷 " 政策落地后，贺俪说，" 周末可以继续看房了。"

" ‘认房不认贷’比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。" 乐有家营销总裁孟凡振告诉时代周报记者。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示，深圳跟进 " 认房不认贷 " 政策，对外地有房但深圳无房以及在深圳 " 卖一买一 " 的客户来讲，是一个非常大的利好，" 因为首付款只需要三成，贷款利率还可以享受到首套房的利率优惠。"

不会带来房价的明显反弹

" 认房不认贷 " 政策发布后，市场反应积极。

" 刚打完一圈销售同事的电话。" 在深圳有多个改善型楼盘在售的一民营房企营销口人士于爽（化名）告诉时代周报记者，新政落地即迎来 9 月旺季，" 认房不认贷 " 政策会有一定的效果，" 目前公司还是会继续执行原先的销售策略，抓紧窗口期赶紧出货。"

" 新政对改善型项目比较有利，有实质性利好，可以增加客户池。但对于核心区的豪宅项目或者是外围区域的刚需项目，影响不大，最多是提振信心。" 于爽补充称。

也有改善型群体表达了较为悲观的情绪。计划从宝安西乡置换到宝安中心区的王斐（化名）说，" 虽然把房子卖掉就又能首付三成，但难点是怎么卖掉房子。" 来自乐有家研究中心的数据显示，截至今年 7 月末，深圳二手房挂牌量高达 52561 套，成交周期 168 天。

对此，于爽持乐观态度。" 二手房卖不掉，不也是因为买方被首付、月供的问题卡住了吗？其实就是一个循环的链条，原来无法闭环，现在至少打通了。"

政策利好提振，是否会带来房价的反弹？

孟凡振认为，在当前供需关系发生重大变化的背景下，" 认房不认贷 " 政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。

根据乐有家研究中心统计，自今年 4 月房贷与二手房参考价脱钩以来，低于参考价成交的房源反而越来越多，达到 63%，市面上 80% 的房源是以参考价成交的。

" 当前深圳房价的水分与泡沫已挤压挥发，业主理性报价，买家为住而买房，投机需求锐减，市场更加稳定健康，也更有利于交易量回到正常水平。" 乐有家研究中心表示。

何倩茹建议，各方要珍惜来之不易的利好，切忌一有利好就涨价，这样才能更好地促进楼市的回暖。" 我们预计短期内市场会受到一定的刺激，交易量将有所上涨，但长期一点还要看供求关系的变化。"

孟凡振认为，若能同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题，出台针对性强的配套措施，将有利于满足更多合理的改善需求释放，扭转当前房地产交易市场的颓势。